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上海揺新房,在悄悄的变化

"今年的新房市场不太一样"

说这句话的时候,我们二手事业部同事肖肖正在记录客户看盘信息

她又有位客户转新房了,就连她自己也想卖掉二手换新房,接着她又感叹了一句

"现在新房,真的越来越焦虑了"

我们聊了一会

01

" 今年这个新房市场,真的不太一样 "

一位新房销售跟我说,去年下半年手握 1000w 还可以上车内环内

而且还有两三个楼盘让你一起挑

但是现在内环内上车门槛至少 1000w 以上,而且你没得挑

从去年下半年跨到现在,可选新盘肉眼可见的变少

我对比了上 4 个批次入市新盘数量

你也分不清是去年下半年新房市场太过神仙大乱斗,还是今年供应有限

总之眼下新房市场跟之前比,可选择对象少了

更准确说是市区内新盘少了

去年一位董家渡刚拿到拆迁款的朋友跟我说太纠结了,俊灿星城、万科天空之城等等四五个盘不知道该怎么选

如果放今年她就不会有这样的顾虑,尤其如果分不高的话,市区能看的只有青蓝、天汇世纪玺,顶多再加一个安康苑

这感觉就是手里一副牌,去年还有对子、王炸,今年就只有一个个单牌

而这也催生了另一个现象

认购率惊人

去年中兴路一号开盘在认购率 100%+

今年同板块的天汇世纪玺,最新一次开盘,认购率就在 180%+

而且开盘清盘,那几套 2000-3000w 别墅也都开盘就秒掉

说真的,这个盘如果放在去年的话,不太会这样

我自己也捋了一遍

二批次 44 个新盘,认购率超过 100% 居然有 22 个,超过一半

我们对比那种去年下半年和今年上半年都开过盘的,这个对比你感受的会更明显

仁恒海上源,去年刚入市的时候认购数据不算好看,但是今年认购率直接冲到 478%,差不多五个人抢一套

而在此之前的几批次新房,有不少新盘积分还没触发,已触发积分的平均下来认购率差不多在 100% 左右

也就是短短半年,单看认购率这个数据,就是翻番的变化

眼前的新房市场,正在变得很不一样

02

哪些人最焦虑

其实新房市场的焦虑一直有

可以入围么、摇不到怎么办、选不到自己满意的怎么办,都是问号

只是说眼下这份焦虑,比之前更多了一些

更确切说,是这么三类人的焦虑更多了些

这两类群体都有一个特征,低积分、高预算

部分留学生带着家庭意志、家庭口袋想在上海买房,他们落户后有购房资格,但只有 50 分上下

对二套置换群体来说,如果近 5 年买过房,那么基础分只有 30 分,就算社保接近满分,也就 50 分上下

我们以 1000w 预算客户为例,手持 1000w 的 50 分,如果去年还可以内中环看看,遇到神仙盘大乱斗时期说不定还可以上车内环品质盘

但是今年内环上车机会少了太多太多,有人说怎么不考虑中环,其实有的中环像大宁甚至比内环竞争还激烈

这就是我们前面说的可选择对象少了很多

有时候我也在想,会不会有一种更尴尬的情况,是我分高,但没钱

一线销售跟我说,真正没钱的反而坦然,有多少钱办多少事

而且这种情况就算有,也会非常非常少

因为真实市场里,一般高分基本在上海工作了 10-20 年,他们多多少少有一些储蓄或者一套房

卖掉之后就可以冲向蟠龙天地这类盘,要不然就买浦东唐镇、大虹桥那种非顶流高性价比新盘

其实这部分客群就是市场主流客群

这部分人就像橄榄球中段,是整个市场占比最高的一群人,如果市场上有 10 个新房客户,他们就能占到 50%+

是中产,但实话实说这个总价段在上海来说又不是靠前中产

大概率也是二套置换,或者动迁户,而痛苦也是一样,选择变少了

只不过对他们来说,是市场上占比最大人群,对应总价新盘又少的可怜

去年 500-800w 在中外环有的选,浦东仁恒金桥世纪小户型有的选、北外滩仁恒海上源小户型也有的选

但是今年能选什么呢,我想不到

所以你看宝山那两个这个总价段的盘

一下 2000 多组人去摇这两个盘,将近 300% 的认购率,放半年前他们自己销售也想不到这个数字吧

先不说盘本身,这背后更本质原因就是最多购房客户和最少可选房源的对撞

似乎把各个价格段人群都说了一遍,但是真的各有各的烦

低预算分为两个部分

一种是预算 500w 以内的新上海人、或者刚满 5 年的外地家庭

他们被两面夹击,一方面是核验价,500w 预算,现在二手房市场只能买到 300w 的房子,怎么甘心,于是转战新房

但是另一方面,500w 以内新房价格段,能选的新盘只有五大新城

买不了的新房,回不去的二手,不能更贴切了

而低预算里面的一个价格段的焦虑,也是让我没想到

300w+ 选手

去年 300 万以内,我还可以买到宝山的罗泾或者是嘉定安亭或者是嘉定徐航,就是那种虽然郊区但是又离地铁不太远的房子

今年只能去更远的地方

倒不是价格更贵了

而是去年将这些远郊地铁盘的刚需户型都消化掉了,现在只剩大户型

像宝山、嘉定,那种地铁终点站 2-3 公里内新盘,去年 300w 还可以上车里面的小户型,今年这类产品就没得选了

新房各个价格段都有自己的焦虑

但是你看,今年好像更焦虑了

03

所以短短半年发生了什么

摇新房的人肉眼可见的变多了

一方面,跟二手助攻不无关系

一个核验价,让原本购房预算打折三四成,甚至更多,原本想买 500w 的房子,现在只能买 300 多万的,这时候肯定更多考虑新房,至少可以贷足

虽然我们最近也听到了市场上关于核验价松动的消息,也做过相关调研

整体而言,核验价确实有松动,这对于新房市场而言,也是一股竞争力,可能会形成分流

但是这对于新房客户来说,更大概率还是新房更香,毕竟二手房东对市场是十分敏感的,核验价松动的时候,可能也是房东涨价的开始

另一方面,对于一部分置换客户来说,去年下半年对他们来说很像是新盘倒挂到顶了

比如说去年年初的时候,可能我这边的新房卖 13 万,附近的二手房也就卖 10 万

但是在可能去年年底的时候,我这个新房的话还是 13 万,可能周边的二手房已经到 15 万了,然后到今年又到了 17 万

这时候他也要卖掉二手,涌入新房

新房原本的客户,再加上从二手市场涌入客户

也就是说,跟你一起赛跑的人变多了,但同时,网红盘却变少了

至少相比于去年下半年新房大乱斗的场景,今年二批次显得失色很多

这两项一对比,焦虑就来了

那我们干嘛一定摇新盘

最根本因素还是那两个字,倒挂

哪里倒挂严重,客户就冲向哪里,不买就是损失,用我们二手事业部同事肖肖原话说:收割的心得不到满足

比如中兴路一号,去年一期买的时候应该在 13 万,现在他挂牌的话基本挂 18 万 / 平,当然没有办法成交哈,有的没满 2 年,有的没满 5 年,税费很高

但是这就是真实的市场预期,最夸张的,翠湖五集第一次开盘的时候,那个时候还没有积分制,16 万 / 平左右

但是现在它可以挂到 35 万 / 平以上,而且它旁边的翠湖四期,满 5 年的这种房子,均价 35 万 / 平以上,只要有房子出来就卖掉

抢的背后,更是土地资源的稀缺

今年的土拍或者是去年的土拍,基本上隔一年它就要上市,可以看到内环内几乎没有什么新供应了

然后我们不是关注到今年会有不少"城中村"地块出来么,未来市区应该加大供应才对

但事实是,旧改之后,其实又会有一批人或者是拿钱或者是高积分,他们中有部分也要陆续进入新房市场

而且市场上需求也是被激发出来的,一些本地满分客户,本来不需要置换,但是看着倒挂厉害,加上手上有点钱,他为什么不考虑考虑呢

买个大宁保利,或者徐汇滨江,倒挂六七万的不香么

就算是板块内不倒挂的新盘,还是会被考虑

试想一下就算现在不倒挂,等到 5 年以后我再拿出来卖的时候,我的房子还是板块内最新的次新,还是价值最高的,最好出手的

所以新房是真的香,倒不倒挂都香

几个因素叠加一起,新房市场就热起来了

同时,现在的焦虑也来了

04

所以真的,上车为主吧

那种高积分、高预算的客户,也不会太焦虑

哪里有新盘看哪里,最后无非就是看运气,而且也不太会有太多竞争者

而低积分高预算、500-800 主流总价段、低预算

也就是前面说的几种焦虑人群已经覆盖了市场上大部分新房客户

这个市场真正焦虑的人群,是那些有选择,但选择正在变少的人

这也是为什么越来越多摇新房的人、甚至销售都感受到了新房市场的焦虑

以上为正文,来自巧克丽丽

posted @ 22-07-26 06:35 作者:admin  阅读:
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